Vợ chồng tôi có một mảnh đất đang ở rộng 400 m2 (20x20 m) trong hẻm ở trung tâm TP Vũng Tàu. Trên mảnh đất này, tôi đã xây hai căn nhà cấp 4 riêng biệt. Giá trị tổng tài sản thời điểm này khoảng 24-25 tỷ đồng.
Tôi đang băn khoăn nhiều phương án. Phương án một, bán khoảng 100 m2 của mảnh đất này (5x20 m) đề lấy vốn đầu tư một căn hộ cao cấp 3 phòng ngủ tại TP HCM. Ngân sách mua căn hộ khoảng 5-6 tỷ đồng. Hiện tôi đã có một căn hộ cho con ở tại quận 7 nên mục tiêu chính của căn mới là cho thuê.
Phương án hai, bán toàn bộ mảnh đất để mua hai căn nhà phố có lầu, cũng trong khu vực hiện tại với diện tích nhỏ hơn. Vì tôi ngại thi công xây dựng nên muốn mua nhà ở có sẵn, với 3-4 phòng ngủ, căn còn lại cho thuê. Mong chuyên gia và độc giả có kinh nghiệm tư vấn.
Độc giả Ha Hoang
Chuyên gia tư vấn:
Với hiện trạng hai căn nhà cấp 4 trên mảnh đất 400 m2, nếu bạn cho thuê một căn thì tỷ suất sinh lời không đáng kể so với giá trị bất động sản. Dòng tiền đem lại gần như không có và bạn chỉ có thể hưởng lợi từ tăng giá đất hàng năm. Theo dữ liệu của kênh Batdongsan, trong 2-3 năm qua, giá bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu tăng trung bình khoảng 8% một năm.
Mục tiêu hiện nay của bạn là vừa tối ưu hóa dòng tiền vừa nâng cao chất lượng sống trên mảnh đất 400 m2. Với phương án đầu tiên, bạn bán đi một phần mảnh đất rộng 100 m2 để có vốn 5-6 tỷ đồng mua căn hộ tại TP HCM. Đây là phương án khá an toàn và khả thi bởi ngân sách này, bạn có nhiều lựa chọn. Ví dụ bạn có thể mua căn hộ 2-3 phòng ngủ tại các quận Bình Thạnh, Bình Tân, quận 10 hay khu vực Cát Lái ở quận 2.
Bạn lưu ý chọn dự án mới bàn giao, đã vận hành ổn định để có ngay dòng tiền cho thuê. Mỗi tháng, dòng tiền cho thuê có thể đạt 18-22 triệu đồng với dự án cao cấp. Tỷ suất sinh lời đạt khoảng 3,8-4% một năm nếu tỷ lệ lấp đầy tốt. Trong khi đó, con số này với nhà riêng lẻ chỉ đạt khoảng 2%, với nhà phố 2,5-2,7% một năm. Diện tích còn lại bạn dành để ở và chờ tăng giá. Trường hợp này, bạn không nên mua dự án căn hộ hình thành trong tương lai. Lý do là ngân sách 5-6 tỷ khó có thể mua được căn hộ 3 phòng ngủ ở khu vực trung tâm. Nếu chọn dự án xa trung tâm, giá vốn ban đầu bỏ ra vừa cao, tỷ suất sinh lời cũng thấp hơn, chưa kể thời gian chờ dự án thành hình.
Phương án hai, nếu bán hết mảnh đất 400 m2, ngân sách 24-25 tỷ đồng, bạn có thể mua được một căn nhà lầu trong ngõ để ở và một căn nhà mặt phố để kinh doanh. Theo dữ liệu của chúng tôi, giá rao bán nhà trong hẻm tại TP Vũng Tàu khoảng 58-83 triệu đồng một m2, còn nhà phố dao động 100-120 triệu đồng mỗi m2. Bạn có thể dành 6-7 tỷ đồng mua một căn nhà trong ngõ, còn lại vốn để đầu tư nhà phố kinh doanh. Giá cho thuê trên thị trường hiện nay dao động 15-20 triệu đồng mỗi tháng. Tỷ suất sinh lời dù không cao bằng cho thuê chung cư nhưng giá trị nhà phố sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian dài. Lưu ý cho bạn là giai đoạn hiện nay, thị trường đang sụt giảm nên bạn cần xác định đầu tư dài hạn 2-3 năm.
Một phương án khác bạn có thể tham khảo là cải tạo căn nhà phố thành service apartment (dạng căn hộ dịch vụ) để đón xu hướng du lịch phát triển vài năm tới. Lợi nhuận từ đầu tư loại hình này có thể lên đến 10% một năm, cao hơn cho thuê mặt bằng thông thường, tuy nhiên sẽ phát sinh thêm chi phí quản lý, quảng cáo, cải tạo.
Nhìn chung lại, phương án an toàn nhất là bán một phần mảnh đất để đầu tư căn hộ tại TP HCM. Tuy nhiên bạn cân nhắc nâng ngân sách lên 7-10 tỷ đồng để mua được căn hộ cao cấp ở vị trí đắc địa, giá cho thuê đạt 25-30 triệu đồng. Tỷ suất sinh lời lúc này sẽ cao hơn hiện tại.
Còn không, bạn chọn phương án vừa có lợi nhuận từ dòng tiền vừa hưởng lợi từ tăng giá bất động sản là bán tất cả mảnh đất để mua một căn trong ngõ, một căn nhà phố tại Vũng Tàu để kinh doanh. Mặc dù dòng tiền cho thuê thấp hơn phương án mua căn hộ ở TP HCM nhưng nhà phố sẽ giữ giá và tăng trưởng đều.
Ông Đinh Minh Tuấn
Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam
