Quy định về cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà trên đất

Gia đình tôi đang muốn mua một căn nhà tại Bình Dương, diện tích đất 5x30m2 nhà 1 trệt 2 lầu được xây dạng nhà phố liền kề. Khi tôi cầm sổ lên địa chính hỏi thì người ta nói sổ này chỉ có đất không có nhà và nếu muốn làm được sổ hồng thì phải đóng thuế.

Xin luật sư cho hỏi như vậy có đúng không? Tôi phải làm gì để có thể có sổ hồng? Xin cảm ơn.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội:

Căn cứ pháp lý:

Luật Nhà ở 2014

Nghị Định 43/2014/NĐ-CP

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Theo thông tin bạn cung cấp, căn nhà gia đình bạn dự định mua chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà mà chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn đang muốn đổi từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ nhất: Điều kiện cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà trên đất

Điểm a Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở 2014 quy định:

“2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;”

Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định

 “1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.”

Điểm c Khoản 3 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định:

“c) Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).”

 Theo quy định pháp luật, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua việc mua bán, tặng cho,… mà trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có thông tin nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp nhà ở được xây dựng không hợp pháp phải có văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ, không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp quy hoạch xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Thứ hai: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà trên đất

Nếu có một trong các căn cứ nêu trên thì có thể được cấp đổi từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

 Trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng:

(1) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

(2) Một trong giấy tờ sau đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (bản sao giấy tờ đã công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bản chính):

- Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Hồ sơ này được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Như vậy để được cấp đổi từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bạn cần thực hiện các thủ tục nêu trên. 

Người sử dụng đất còn phải nộp các loại phí địa chính khác, bao gồm: phí thẩm định, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; phí đo đạc, lập hồ sơ địa chính.

#